Как получить ВНЖ и гражданство Болгарии через покупку недвижимости

Покупка недвижимости в Болгарии — один из доступных путей к виду на жительство в Евросоюзе. Но важно понимать: сам по себе объект недвижимости не дает автоматического статуса. Чтобы стать резидентом, нужно выполнить еще ряд требований, прописанных в болгарском законодательстве. ВНЖ выдается на год, и каждый раз его придется продлевать.

Через 5 лет можно претендовать на постоянный вид на жительство, если у вас есть действующая медицинская страховка и достаточно финансовых средств для жизни в Болгарии, вы сохранили законное основание для проживания здесь и не имеете судимости. В дальнейшем у вас появится возможность ходатайствовать о гражданстве Болгарии: для этого нужно прожить в стране не менее 10 лет, подтвердить знание болгарского языка и отсутствие судимости, а также показать, что у вас есть легальный и стабильный доход. Таким образом, инвестиция в недвижимость может стать вашим первым шагом к получению болгарского паспорта.

Требования к недвижимости и инвестору для получения ВНЖ

Основное условие получения инвестиционного ВНЖ Болгарии — вложение в недвижимость на сумму от 307 000 EUR. Можно купить один или несколько объектов — жилых или коммерческих. Также допускается приобретение недвижимости через болгарскую компанию, если инвестор владеет не менее 50 % ее капитала.

Инвестицию нужно подтвердить документально и сохранять вложения на протяжении всего периода действия вида на жительство. ВНЖ выдается на срок до 1 года, с возможностью продления, если условия выполняются.

Одновременно с этим инвестор должен соответствовать стандартным требованиям для получения ВНЖ в Болгарии:

• оформить долгосрочную визу категории D;
• подтвердить финансовую обеспеченность;
• иметь действующую медицинскую страховку;
• предоставить справку об отсутствии судимости.

После получения ВНЖ инвестор может оформить статус для членов семьи — по программе воссоединения. Обычно право на получение разрешения для проживания имеют супруг/-а, несовершеннолетние дети, а в отдельных случаях — родители, если находятся на финансовом обеспечении заявителя.

Варианты инвестиций в недвижимость: что можно купить в Болгарии

По данным Национального статистического института Болгарии, за последний отчетный год цены на жилье в стране выросли на 15,5 %. А согласно статистике Eurostat, в четвертом квартале 2025 года они оказались на 12,6 % выше, чем за тот же период 2024 года — это один из самых высоких показателей роста в ЕС. Такая динамика объясняется устойчивым интересом к болгарскому рынку недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра объектов в Софии составляет 2 500 EUR, в Варне — 1 900 EUR, в Бургасе — 1 700 EUR, в Пловдиве — 1 520 EUR.

Варна и Бургас особенно привлекательны для инвесторов — благодаря близости к морю и стабильному спросу на недвижимость. Студии здесь стоят примерно 45 000–70 000 EUR, однокомнатные квартиры — 60 000–90 000 EUR, двухкомнатные — 90 000–130 000 EUR. Варна показывает один из самых высоких темпов роста цен — около 8–9 % в год.

Инвестиции в недвижимость Болгарии приносят доход и от аренды, и от прироста стоимости объектов. Средняя доходность от аренды по стране составляет около 4,2 % годовых (от 3,8 % до 4,6 %, в зависимости от региона и типа недвижимости). Наиболее высокую доходность дают студии, квартиры площадью до 70 квадратных метров и объекты недвижимости в курортных регионах и столице.

По данным открытых аналитических источников, средняя доходность от сдачи жилья в аренду в Болгарии составляет 4–7 % годовых. Полный возврат вложений возможен ориентировочно через 14–25 лет, в зависимости от региона, типа объекта и стратегии управления недвижимостью.

Процедура получения гражданства Болгарии через инвестиции в недвижимость

1. Получение визы типа D.
   Долгосрочная виза типа D необходима для въезда в страну с целью получения вида на жительство. Без нее подать документы на ВНЖ нельзя, даже если вы имеете право на безвизовый въезд в страну.
2. Инвестиция в недвижимость.
   Покупка должна быть полностью оплачена. Если используется кредит, он должен быть погашен минимум на 75 %. Объект может быть жилым или коммерческим. После официального оформления права собственности появляется юридическое основание для подачи заявления на ВНЖ.
3. Получение и ежегодное продление ВНЖ.
   Купив недвижимость, вы можете оформить временный вид на жительство сроком до 1 года. Само ходатайство о предоставлении статуса резидента подается в Дирекцию «Миграция» МВД Болгарии после уплаты госпошлины в размере 255 EUR. При сохранении недвижимости и выполнении других иммиграционных требований статус продлевается.
4. Оформление ПМЖ.
   После 5 лет проживания в Болгарии с ВНЖ вы можете подать заявление на получение ПМЖ. Это бессрочный статус — продлевать его не нужно. Госпошлина — 511 EUR.
5. Получение гражданства Болгарии.
   Подать заявление на гражданство можно после 5 лет проживания в стране с ПМЖ. Дополнительно заявитель должен подтвердить доход, отсутствие судимости и знание болгарского языка на уровне не ниже А1. Госпошлина — 15 EUR.

Необходимые документы

Чтобы подать заявление на вид на жительство Болгарии на основании владения недвижимостью, нужно подготовить:

• действующий загранпаспорт;
• заявление на ВНЖ — официальный бланк, заполненный по установленному образцу;
• визу категории D — без нее вы не сможете легально въехать в страну для оформления статуса;
• нотариальный акт о собственности — основной документ, который доказывает, что инвестиция состоялась;
• подтверждение финансовой состоятельности (вы должны показать, что способны обеспечить себя без помощи из государственного бюджета);
• медицинский полис, покрывающий расходы на лечение и экстренную помощь в Болгарии;
• справку об отсутствии судимости (запрашивается в стране вашего постоянного проживания, срок давности документа — не больше 6 месяцев до дня подачи);
• подтверждение болгарского адреса;
• чек об уплате госпошлины;
• одну стандартную фотографию — строго по требованиям миграционной службы.

Особое внимание к справкам/свидетельствам/выпискам, полученным за рубежом: их нужно перевести на болгарский язык и легализовать (апостиль или консульская легализация — зависит от страны). Без этого этапа документы сочтут недействительными.

Сроки оформления болгарского ВНЖ

Законодательство Болгарии устанавливает следующие сроки оформления вида на жительство:

• получение визы типа D — до 35 рабочих дней (при необходимости срок могут продлить);
• рассмотрение заявления на ВНЖ Болгарии за недвижимость — 14 дней;
• изготовление карты ВНЖ занимает до 30 дней при стандартной процедуре, до 10 дней — при ускоренной.

Правильно собранный пакет документов помогает избежать дозапросов и получить ВНЖ Болгарии без задержек.

Обязанности резидентов Болгарии

Резидент должен соблюдать законодательство Болгарии и сохранять основание для получения статуса. Например, если ВНЖ был оформлен через покупку недвижимости, объект должен оставаться в собственности заявителя. Иначе разрешение аннулируют.

При смене адреса проживания нужно уведомить об этом миграционные органы в течение 7 дней с момента переезда. Также важно своевременно продлевать вид на жительство и не нарушать налоговое законодательство страны.

Владельцы недвижимости ежегодно уплачивают налог на имущество. Его ставка составляет 0,1–4,5 % от стоимости объекта. Важно не иметь задолженности по коммунальным платежам.

Основные расходы на содержание недвижимости:

• коммунальные платежи — в среднем 115 EUR ежемесячно;
• обслуживание жилого комплекса — 5–15 EUR за 1 квадратный метр жилья (уплачивается один раз в год);
• страхование недвижимости — 50–150 EUR в год;
• управление недвижимостью при сдаче в аренду — 10–20 % от дохода.

Продать недвижимость после получения ВНЖ Болгарии можно. Но учтите: потеря основания для выдачи вида на жительство может повлечь за собой аннулирование статуса. В случае продажи жилья вы можете оформить ВНЖ на другом основании — например, через бизнес или трудоустройство.